Wer ein Grundstück, ein Haus oder ein Erbbaurecht kauft, schaut meist zuerst auf den Kaufpreis im Notarvertrag. Auf dieser Grundlage wird die Grunderwerbsteuer berechnet. Doch der Preis im Vertrag ist nicht immer der maßgebliche Wert. Übernimmt der Käufer im Zusammenhang mit dem Erwerb Rechte Dritter, etwa einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht, kann das Finanzamt deren Wert zur Bemessungsgrundlage hinzurechnen.
Zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vom 22. Oktober 2025 zeigen, dass solche Belastungen erhebliche steuerliche Folgen haben können. Für Käufer lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die vertraglichen Regelungen vor der Unterschrift.
Fall 1: Nießbrauchrecht bei Erbbaurecht
Im ersten vom BFH entschiedenen Fall erwarb die Käuferin ein Erbbaurecht. Im Gegenzug verpflichtete sie sich, für die bisherige Eigentümerin des Grundstücks ein bereits bestehendes, aber noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht eintragen zu lassen.
Das Finanzamt sah darin nicht nur den vereinbarten Kaufpreis und den Erbbauzins als maßgeblich an, sondern rechnete zusätzlich den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs hinzu. Dadurch erhöhte sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer deutlich.
Der BFH bestätigte diese Sichtweise. Die Verpflichtung zur nachträglichen Eintragung des Nießbrauchs sei steuerlich als sonstige Leistung zu behandeln und gehöre daher zur Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts. Entscheidend war, dass das Recht im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen war.
Fall 2: Übernommenes Wohnungsrecht
Ähnlich entschied der BFH in einem zweiten Fall. Hier erwarb eine Käuferin zwei Grundstücke für einen Kaufpreis von 133.000 Euro. Auf den Grundstücken lastete jedoch ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten des Bruders der Verkäuferin, das die Käuferin im Vertrag übernahm.
Auch hier setzte das Finanzamt nicht beim Kaufpreis an, sondern bewertete zusätzlich das übernommene Wohnungsrecht mit 146.328 Euro. Damit verdoppelte sich die steuerliche Bemessungsgrundlage nahezu.
Der BFH bestätigte die Hinzurechnung. Ein übernommenes Wohnungsrecht stellt keine dauernde Last dar, die steuerlich abzugsfähig wäre. Vielmehr erhöht es als zusätzliche Gegenleistung den Wert des Erwerbs und damit auch die Grunderwerbsteuer.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die beiden Urteile zeigen deutlich, dass die Grunderwerbsteuer nicht allein vom reinen Kaufpreis abhängt. Maßgeblich ist immer das Gesamtpaket aus Geldzahlung und weiteren Verpflichtungen, die mit dem Erwerb verbunden sind.
Für Sie als Käufer bedeutet das:
- Übernommene Rechte Dritter können den steuerpflichtigen Erwerb erheblich verteuern.
- Auch nicht unmittelbar als Kaufpreis bezeichnete Leistungen können zur Gegenleistung zählen.
- Die steuerlichen Folgen sollten Sie vor Vertragsschluss prüfen lassen, nicht erst danach.
Gerade bei Immobilien, die mit Wohnungsrechten, Nießbrauchrechten oder vergleichbaren Belastungen versehen sind, kann der wirtschaftliche Aufwand deutlich höher ausfallen als zunächst angenommen. Wer hier sorgfältig rechnet, vermeidet spätere Überraschungen.
Fazit: Nutzen Sie den steuerlichen Hebel bei den Kaufverhandlungen
Die Entscheidungen des BFH machen klar, dass die Übernahme von Rechten Dritter kein steuerlich „neutrales“ Zugeständnis ist. Für Sie bedeutet das in der Praxis: Diese steuerliche Mehrbelastung gehört auf den Verhandlungstisch.
Wenn Sie als Käufer ein Wohnungs- oder Nießbrauchrecht übernehmen, könnten Sie die dadurch ausgelöste zusätzliche Grunderwerbsteuer präzise kalkulieren und als Argument für eine entsprechende Minderung des nominalen Kaufpreises nutzen. Auf diese Weise bliebe der Erwerb für Sie wirtschaftlich im Gleichgewicht.
Alternativ sollte im Einzelfall geprüft werden, ob das Recht vor dem Verkauf durch den Verkäufer gelöscht werden kann, um die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage von vornherein schlank zu halten.
