Wer Immobilien innerhalb der Familie weitergeben möchte, tut dies oft im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Um die Kinder nicht finanziell zu überfordern, wird die Immobilie häufig unter dem eigentlichen Wert oder lediglich gegen Übernahme der Restschulden übertragen. Viele Eigentümer wiegen sich dabei in Sicherheit und denken sich: „Ich habe doch gar keinen Gewinn gemacht, also fällt auch keine Steuer an.“
Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11. März 2025 zeigt nun jedoch drastisch, wie schnell diese Annahme zur teuren Steuerfalle werden kann – selbst wenn der Übertragungspreis unter den damaligen Anschaffungskosten liegt.
Der Fall: Gut gedacht, teuer bezahlt
Ein Vater hatte ein Grundstück für rund 144.000 EUR erworben. Noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) übertrug er das Objekt an seine Tochter. Ein klassischer Kaufpreis floss nicht. Stattdessen verpflichtete sich die Tochter, die auf dem Grundstück lastenden Restschulden in Höhe von 115.000 EUR zu übernehmen. Da die Immobilienpreise gestiegen waren, lag der tatsächliche Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übergabe bereits bei 210.000 EUR.
Der Vater war überzeugt, steuerlich auf der sicheren Seite zu sein. Seine Logik: Die entlasteten Schulden (115.000 EUR) waren schließlich deutlich geringer als das, was er damals selbst für das Grundstück bezahlt hatte (144.000 EUR). Ein steuerpflichtiger Gewinn? Aus seiner Sicht unmöglich.
Die Quittung des Finanzamtes: Die Aufteilungsmethode
Das Finanzamt – und schlussendlich auch der Bundesfinanzhof (BFH) – sahen das völlig anders. Bei einer solchen „teilentgeltlichen Übertragung“ wird der Vorgang steuerlich strikt in zwei Teile aufgespalten:
- Ein voll entgeltlicher Teil (Verkauf): Die Übernahme der Schulden gilt als Gegenleistung.
- Ein voll unentgeltlicher Teil (Schenkung): Der restliche Wert wird verschenkt.
Im konkreten Fall machten die übernommenen Schulden (115.000 EUR) exakt 54,76 % des tatsächlichen Verkehrswerts (210.000 EUR) aus. Das Finanzamt behandelte den Übergang daher zu knapp 55 % als ganz normalen Immobilienverkauf. Das bittere Ergebnis für den Vater: Auf Basis dieser Quote errechnete die Behörde einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von 40.653 EUR, der voll versteuert werden musste. Die Klage des Vaters blieb ohne Erfolg.
Was bedeutet das für Ihre Praxis?
Das Urteil des BFH stellt klar: Für das Finanzamt zählt bei teilentgeltlichen Geschäften innerhalb der Spekulationsfrist nicht der reine Abgleich zwischen Schuldenübernahme und historischen Anschaffungskosten. Entscheidend ist das prozentuale Verhältnis zum heutigen Verkehrswert.
Durch die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten Jahren rutschen Eigentümer bei der Übertragung von Objekten samt Restdarlehen häufig unbemerkt in diese Steuerfalle.
Unser S/H/G-Steuerhinweis
Planen Sie die vorweggenommene Vermögensnachfolge und möchten Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist an Ihre Kinder übergeben? Schauen Sie nicht nur auf die Restschuld, sondern lassen Sie den aktuellen Verkehrswert und die steuerlichen Quoten vorab prüfen.
Oft genügen kleine Anpassungen bei den Übertragungsmodalitäten oder das Abwarten der Frist, um eine unerwartete Einkommensteuerbelastung zu vermeiden. Sprechen Sie uns an – wir rechnen nach, bevor das Finanzamt es tut!
Quelle: BFH, Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24
Transparenzhinweis: Das Bild wurde mit Unterstützung von KI generiert.
